Mit hozhat magával az ingatlanpiac változása?
Lehet-e előjoga egy bérleti szerződés pályáztatásánál annak, aki már több mint egy évtizede végzi a most licitre kerülő szolgáltatást? Vagy tudomásul kell vennünk a meglévő kockázatokat, hogy az általunk felépített üzletet egyik napról a másikra átadhatják egy új vállalkozásnak? Változik az ingatlanpiac, s ez számos kockázatot hordoz a vendéglátással kapcsolatban is.
Egy olvasónk régóta stabil bérleti szerződéssel rendelkezik egy önkormányzati strandon üzemeltetett büfére. A tulajdonossal 5 évente hosszabbítják a szerződést, s már 15 éve szinte változatlanok a feltételek. Most viszont változtatna az önkormányzat: az eddigi 5 éves időszakok helyett évente újra megpályáztatnák a büfé üzemeltetését, s bevezetnék a licitet is a pályázó vállalkozások között. Olvasónk döbbenten áll a fejlemények előtt, s csak reméli, hogy lehetősége lesz valami kedvezőbb elbírálásra, hogy lesz valami előjoga a 15 éves eddigi partnerségre való tekintettel.
Az önkormányzatok ahol tudnak, emelnek
A koronavírus időszaka alatt néhány hónapig az állami és önkormányzati tulajdonosok nem nyúlhattak hozzá a korábban megkötött bérleti szerződésekhez. Néhány hónapra 2021 tavaszán az állam el is engedte a bérleti díjakat a turisztikai szektorban működő vállalkozásoknak. A szerződéseket nem lehetett felmondani, és a bérleti díjakat sem lehetett megemelni egészen 2021. december 31-ig. A kedvezményes időszak azonban véget ért, s idén már a bérbeadók szabadon határozhatják meg a feltételeket. A járvány időszaka visszavetette az önkormányzati bevételeket: a kormány elvitte a gépjárműadót, megfeleződött az iparűzési adó. Nem csoda, hogy ahol lehet, ott még a padlást is kisöprik, megpróbálják minden lehetséges módon növelni a bevételeket. Talán átnézték a régi szerződéseket és rájöttek arra, hogy túl nagy bevételről mondtak le eddig a stabilitás kedvéért, s hogy a korábbinál sokkal magasabb bérleti díjért is találhatnak vállalkozót a strandi büfére.
A korábbi vállalkozó számára nem jó hír, hogy sajnos nem számíthat semmilyen kedvezményes elbírálásra. Az üzemeltetéssel kapcsolatos joga a bérleti szerződés végéig terjed. Ha van lehetősége az automatikus hosszabbításra, akkor ennek a feltételeit a szerződésének rögzítenie kell. Ha ilyen nincs, akkor a szerződött időszak letelte után a tulajdonos jogosan változtatja meg a feltételeket. Az új időszakra szóló szerződés már egy teljesen új üzleti kapcsolat, melynek a feltételei nem függenek a korábbi időszakra vonatkozó szerződésektől.
Rövidülhetnek a szerződési időszakok
Látnunk kell, hogy az önkormányzat a maga oldaláról nézve észszerűen jár el a szerződési időszak rövidebbre húzásával. A bérleti díjak országszerte az ingatlanok árával együtt emelkednek. Az alig mögöttünk hagyott koronavírus, a szomszédos országban kialakult háborús helyzet, az energiaárak robbanása mind a bizonytalanságot növeli. Ma megjósolhatatlan, hogy milyen üzleti környezet vesz körül minket akár csak egy év múlva, nem hogy egy ötéves időszak végén. Így teljesen érhető, hogy a tulajdonos ma nem kívánja lekötni magát 5 évre, hanem szeretné évente áttekinteni a feltételeket, és szükség esetén újra megfogalmazni a tulajdonosi elvárásokat. Várhatóan anyagilag is akkor járnak a legjobban, ha nem egy bérlőt betonoznak be évekre a szerződésbe, hanem a licit lehetőségét felhasználva találják meg a számukra legelőnyösebb ajánlatot adó bérlőt.
Ezzel a folyamattal mindenképpen számolnunk kell az elkövetkezendő években. Az események ma a gazdasági élet bizonytalanságát jósolják, s bizonytalan üzleti környezetben senki sem meri hosszú időre önként leszűkíteni a mozgásterét. Valószínűleg máshol is követni fogják az érintett önkormányzat példáját, s hosszú távra szóló szerződések helyett inkább a rövid időre szóló, ám gyorsan, nagyobb pénzt hozó lehetőségeket keresik majd.
Ez a hozzáállás hosszú távon kedvezőtlen a vállalkozások működésére. A rövidülő bérleti időszakok a bérlők számára bizonytalanságot jelentenek. Nem érezzük magunkat biztonságban, ha évente meg kell küzdeni a bérleti lehetőségért. Ha nem tudjuk, hogy jövőre mennyire emelkedik majd a bérleti díj, akkor nem tudunk hosszú távú üzleti terveket készíteni. Így nem lehet fejleszteni sem, hiszen nem lehetünk benne biztosak, hogy a tervbe vett fejlesztés hasznát mi vagy mások fogják-e learatni. Végső soron tehát a fejlesztések elmaradása, a hosszú távra szóló tervezhetőség teljes hiánya a következménye az ingatlanpiac ilyen irányú változásainak. Mindez akkor, amikor a vendéglátás amúgy is az életképesség határán táncol az elmúlt évek veszteségei és a most jelentkező kihívások hatására.
Nagy Csaba
