Már véget ért a szezon, amikor jelentkezik egy sportegyesület, hogy ők szeretnék egész őszre egy az egyben kibérelni a vendégházat. Úgy gondolják, hogy ha az egész ingatlant bérlik, akkor nem kell az NTAK-bejelentéssel sem foglalkozni, és a bérleti díjat is áfamentesen tudnák kifizetni. Létezik-e ilyen lehetőség?
Olvasónk egy vendégházat üzemeltet vállalkozóként. Vállalkozása a szabályokat betartva működik, vendégeit regisztrálja a kötelező elektronikus rendszerben, a szállásdíjat pedig az ennek megfelelő 5%-os forgalmi adóval számlázza. Egy nap azonban jelentkezett nála egy sportegyesület, hogy hosszabb időre kibérelnék a teljes vendégházat. Nem kérnek semmilyen szolgáltatást, ágyneműre sincs szükségük, mert mindenki a saját hálózsákját használja majd. A vendégek folyamatosan cserélődnek, egy-két éjszakát töltenek majd itt, de folyamatosan jönnek az újabb emberek. Néha csak két-három vendég alszik itt, máskor talán harmincan is osztoznak majd a helyeken. A ház amúgy 11 férőhelyes, pótágyakkal is csak 25-re növelhető a kapacitása.
Vendégházként működve nem lehet a hivatalos befogadóképességnél több embert elszállásolni. Minden érkezőt egyenként regisztrálni kell, s valóban sok adminisztrációval járna a napi forgás követése. De vajon járható út-e az egész épület bérbeadása, méghozzá áfamentesen, ahogyan a bérlő szeretné?
Ha bérbe adjuk, nem működhetünk tovább szálláshelyként
A tulajdonos megteheti, hogy nem szálláshelyként hasznosítja az épületet, hanem egyben kiadja bérbe valakinek. Erre az időre a szálláshely működését fel kell függesztenie. Az NTAK-ban és a jegyzőnél is jelezni kell, hogy a szálláshely a megadott időben nem tart nyitva.
Ilyen módon a ház működtetésével kapcsolatos összes kötelezettség a bérlőre hárul. A tulajdonos nem nyújt semmilyen szolgáltatást: nincs reggeli, nincs ágynemű, nincs takarítás, hiszen ő nem működteti ebben az időben a szálláshelyet. Az már a bérlő felelőssége, hogy a vendégeivel ő hogyan fog elszámolni. Csak a sportegyesület saját tagjai fognak itt megszállni, vagy külsősöket is fogadni akarnak, azaz kereskedelmi szálláshelyként szeretnének-e működni. Ha igen, az összes feltétel biztosítása az ő feladatuk lesz. Legfeljebb arra hívjuk fel a figyelmüket, hogy idegenforgalmi adót akkor is fizetniük kell, ha nem kereskedelmi szálláshelyként működnek – ez a kötelezettség mindenkire vonatkozik, aki nem helyi lakos és nem itt dolgozik vagy tanul (a további feltételeket helyi rendeletek tartalmazzák).
Számunkra a fő kérdés, hogy ha nem akarunk szállásadóként közreműködni, akkor az eleve szálláshelyként működő ingatlant hogyan tudjuk szabályosan bérbe adni.
Hogyan lesz szabályos a bérbeadás?
Ingatlan bérbeadásakor figyelembe kell vennünk a meglehetősen részletes szabályokat. Az ingatlan bérbeadása áfamentes tevékenységnek számít. Igen ám, de az áfatörvény külön megjegyzi, hogy ez nem vonatkozik az olyan bérbeadásra, mely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásnak minősül. Azaz, ha a vendégházat kiveszi egy család, mert ott akarnak lakni, akkor az áfamentes bérbeadás lehet, mint a hagyományos albérlet. Ha ugyanez a család nyárra veszi ki az ingatlant, akkor ez már turisztikai célú hasznosításnak tűnik. Néha nem is könnyű megtalálni a kettő közötti különbséget. A család esetén döntő lehet, hogy bejelentkeznek-e lakóhelyként vagy tartózkodási helyként az ingatlanba. Ha nem, akkor ez bizony csak egy rövid idejű tartózkodásra, nyári pihenésre utal.
Az ingatlanok bérbeadása az a terület, ahol rendkívül bonyolultak az adózási szabályok. Számunkra az a lényeges, hogy a szerződés valóban bérbeadásnak minősülhessen, és ne lehessen ráfogni, hogy a bérleti szerződéssel csak a rövid távú kiadást, valójában a szálláshely-szolgáltatást akarjuk leplezni.
Az ingatlan kiadásához nem kell vállalkozással, de még adószámmal sem rendelkezni, ha az illető nem vállalkozó. Az épületet tehát egyszerűen magánszemélyként is bérbe adhatjuk. Ha így teszünk, akkor a kiadás áfamentes lesz. A bérbeadó tulajdonos pedig jövedelemadót fog fizetni a kapott bérleti díj után.
Esetünkben inkább azzal kell számolni, hogy a tulajdonosnak van vállalkozása – hiszen vállalkozóként üzemeltette eddig az épületet. Ebben az esetben akkor is használnia kell az adószámát, ha magánszemélyként adja ki az ingatlant. Bejelentkezik a NAV-hoz ingatlankiadásra, mint önálló tevékenységre. Az ingatlant számla alapján, a vállalkozás adószámával fogja bérbe adni, de önállóan, az SZJA szabályai szerint fizeti meg utána adót.
Legbonyolultabb az áfa kérdése
Az ingatlan bérbeadása főszabály szerint adómentes. Ha a vállalkozás is alanyi adómentes, akkor nincs semmi további probléma, áfa nélkül kell számolni a bérleti díjat.
Ha a vállalkozás áfás, akkor a vállalkozónak döntenie kell, hogy áfával vagy anélkül akarja-e az ügyet rendezni. A választást alaposan át kell gondolni, mert attól 5 évig nem lehet eltérni, és ez a vállalkozás minden bérbeadására érvényes lesz. Ha az adómentességet választjuk, akkor az ingatlanra költött költségek áfáját sem vonhatjuk le. Áfás megoldás esetén elszámolhatók a költségek, igaz, ez a bérlő számára magasabb bérleti díjat jelent. Ügyeljünk arra, hogy ebben az esetben már nem szálláshelyet biztosítunk, hanem ingatlant adunk bérbe: azaz nem 5, hanem 27% lesz az áfa.
Említsük meg azt is hogy ha a vállalkozás kisadózó, akkor vállalkozóként a tulajdonos nem adhatja bérbe az ingatlant. Az ingatlan bérbeadása és üzemeltetése tevékenység nem folytatható kisadózás mellett (sem a régi, sem az új törvény alapján). Katás vállalkozó tehát csak magánszemélyként adhat bérbe bármilyen ingatlant.
Nagy Csaba
